Kort fortalt
90-dagersregelen gjelder boligsameier: inntil 90 dager korttidsutleie per år uten samtykke fra sameiet. Bor du i borettslag er grensen 30 dager. Eier du bolig eller fritidsbolig direkte, gjelder ingen dagsgrense — da er det skattefritaket på kr 10 000 i året som er det praktiske å forholde seg til.
Du har nettopp lagt ut hytta på Tjøme for sommeren. Kalenderen fylles opp, gjest etter gjest, og et sted i bakhodet dukker spørsmålet opp: hvor mange dager har jeg faktisk lov til å leie ut? Svaret avhenger av noe de fleste ikke tenker over før de spør — hvordan boligen din er organisert juridisk, ikke hvor den ligger.
Hva er 90-dagersregelen for Airbnb?
90-dagersregelen betyr at en seksjonseier i et boligsameie kan leie ut egen bolig i inntil 90 dager per år uten samtykke fra sameiet. Over 90 dager kan sameiet kreve at utleien opphører eller godkjennes særskilt. Regelen gjelder kun boligsameier — borettslag og direkte eierskap følger andre grenser, beskrevet under.
Hvilken grense gjelder for din boform?
Grensen avhenger av boform, ikke av hvor boligen ligger: 90 dager i sameie, 30 dager i borettslag, ingen dagsgrense ved direkte eierskap. Forveksler du de tre, risikerer du enten å bryte sameiets vedtekter eller å overvurdere hvor mye du faktisk kan leie ut skattefritt.
| Boform | Dagsgrense | Hva som styrer |
|---|---|---|
| Boligsameie | 90 dager/år | Samtykke fra sameiet kreves utover grensen |
| Borettslag | 30 dager/år | Strengere praksis enn sameier |
| Egen enebolig/fritidsbolig | Ingen dagsgrense | Skattefritak på kr 10 000/år er det praktiske taket |
Boligsameie — 90 dager
Bor du i en selveierleilighet i et sameie, kan du leie ut i inntil 90 dager i året uten videre tillatelse. Går du over grensen, kan sameiet kreve at utleien stanses eller godkjennes særskilt gjennom styret eller årsmøtet.
Borettslag — 30 dager
Bor du i et borettslag, er grensen 30 dager i året — tredjeparten av sameiegrensen. Borettslag har tradisjonelt strengere regler for korttidsutleie, og det slår direkte ut i hvor mange dager du kan leie ut uten å spørre noen først.
Egen bolig eller fritidsbolig — skattegrensen, ikke en dagsgrense
Eier du boligen direkte, uten sameie eller borettslag over deg, finnes ingen dagsgrense fra boformen. Det som gjelder i stedet: utleieinntekt opptil kr 10 000 i året er skattefri for egen bolig eller fritidsbolig du selv bruker. Går du over beløpet, blir hele inntekten skattepliktig — ikke bare det overskytende.
Hvorfor er dette relevant for hytteeiere i Færder nå?
Færder har landets tetteste konsentrasjon av fritidsboliger per kvadratkilometer, og folketallet mangedobles om sommeren. De fleste hytter her eies direkte, uten sameie eller borettslag, så det er skattefritaket på kr 10 000 — ikke 90- eller 30-dagersregelen — som er det praktiske spørsmålet for en hytteeier på Tjøme eller Hvasser.
For en leilighetseier i et sameie i Tønsberg sentrum er rekkefølgen motsatt: her bør 90-dagersgrensen sjekkes før annonsen legges ut, lenge før skattebeløpet blir relevant. Bor du i Tønsberg og vurderer fast utleie av egen bolig fremfor korttidsutleie, kan du sammenligne omfang og pris på siden for rengjøring i Tønsberg.
Hva er det praktiske problemet mellom hver gjest?
Uansett hvilken regel som gjelder, krever korttidsutleie én fullstendig vask per utsjekk, ikke én vask per sesong. En hytte med 15–20 utsjekk om sommeren krever 15–20 vaskerunder. Det stedet som oftest svikter først i en gjestevurdering er badet, ikke stuen.
- Kalk på dusjglass bygger seg raskt opp mellom tette innsjekk
- Sengetøy og tekstiler må skiftes og vaskes ved hvert gjestebytte
- Kjøkkenet må tåle et nytt blikk fra en gjest som betaler for oppholdet
- Korte vinduer mellom utsjekk og innsjekk gir lite rom for improvisert vask
Hvordan løses vask mellom gjester i praksis?
Vanlig boligrenhold prises per time — kr 625 per time første gang, kr 550 per time som fast kunde når forrige oppdrag er under to måneder gammelt. Det passer godt for en bolig du selv bor i. For utleie, der behovet styres av en kalender og ikke av en fast ukedag, passer det dårligere.
Derfor har vi en egen løsning for Airbnb og korttidsutleie: vi kobler oss til utleiekalenderen din og vasker etter hver utsjekk, til fastpris per utvask uten abonnement. Du slipper å bestille manuelt for hver gjest. Boligen er klar til neste innsjekk, uansett når forrige gjest dro.
Ønsker du en konkret oversikt over hva en slik utvask bør inneholde, har vi en egen sjekkliste for utvask ved korttidsutleie. Trenger badet ekstra oppmerksomhet mellom gjester, dekkes kalkfjerning og rens spesifikt av dampvask av dusjglass.
Ofte stilte spørsmål
Gjelder 90-dagersregelen for alle som leier ut bolig i Norge?
Nei. 90-dagersregelen gjelder spesifikt boligsameier, altså selveierleiligheter organisert i sameie. Bor du i borettslag er grensen 30 dager, og eier du boligen direkte uten sameie eller borettslag over deg, finnes ingen tilsvarende dagsgrense — da er skattefritaket på kr 10 000 i året det som er praktisk relevant.
Hva skjer om jeg leier ut mer enn 90 dager i et sameie?
Går du over 90 dager i et boligsameie, kan sameiet kreve at utleien opphører, eller at den godkjennes særskilt gjennom styret eller årsmøtet. Det er derfor lurt å sjekke sameiets vedtekter og faktiske utleiedager før du planlegger en hel sesong med korttidsutleie.
Er skattefritaket på kr 10 000 det samme som dagsgrensen?
Nei, det er to ulike ting. Dagsgrensene på 90 og 30 dager gjelder kun sameier og borettslag og styrer om du trenger samtykke. Skattefritaket på kr 10 000 gjelder når du eier bolig eller fritidsbolig direkte, og avgjør om utleieinntekten er skattefri eller skattepliktig i sin helhet.
Hvordan løser jeg vask mellom tette gjestebytter i sommersesongen?
Med mange utsjekk tett i tett blir en fast timebasert avtale lite praktisk, siden behovet styres av kalenderen og ikke av faste dager. Vår løsning for Airbnb og korttidsutleie kobler seg til utleiekalenderen og vasker etter hver utsjekk til fastpris per utvask, slik at boligen er klar til neste innsjekk uten at du må bestille manuelt hver gang.